התחדשות עירונית

האם לשפץ דירה או לקנות חדשה?

מי שעומד לפני רכישת דירה מכיר היטב את ההתלבטות הבאה. מצד אחד ניתן לקנות דירה חדשה בה מקבלים נכס מוכן למעבר, אליו צריך רק לעבור עם החפצים. מהצד השני עומדת האפשרות לקנות נכס משומש ולהשקיע בו סכום נוסף בעבור שיפוץ. היתרונות והחסרונות של כל אחת מהדרכים די ברורים: מחיר גבוה לנכס חדש ומוכן מול מחיר מופחת לנכס משומש שידרוש עוד השקעה בהמשך. יתרון נוסף בדירה חדשה הוא שניתן כמובן לתכנן אותה לצרכינו לפני שלב הבניה וגם שהיא כוללת חניות מסודרות, מעלית, לובי ועוד. בנכס משומש הדבר קשה יותר ויצרוך הרבה עבודה של שבירת קירות קיימים והקמת חדשים במקומם.

במאמר הזה נבחן אופציה מעניינת לרכישה של נכס משומש עם כל היתרונות של נכס חדש. זה נשמע מפתיע אבל המשיכו לקרוא ותגלו כיצד הדברים מתיישבים יחדיו.

 

דירה משומשת הופכת לדירה חדשה, הייתכן?

נוסף להתלבטות בין דירה חדשה למשומשת משופצת, ישנה אפשרות נוספת שעליה נרחיב כאן. מדובר ברכישה של דירה באיזור המיועד להתחדשות עירונית. התחדשות עירונית היא פעולה של שיפוץ נרחב של בניינים קיימים או הריסתם ובניית אחרים במקומם. לכל אחד מהמקרים האלו יש שם:

  • תמ"א 38 – זהו השם לתכנית בה בניינים ישנים משופצים. התכנית באה לעולם בשביל לאפשר לבעלי נכסים לחזק את הנכס שלהם ולשדרג אותו בעיקר בשביל להתמודד טוב יותר עם איום של רעידת אדמה. במסגרת התכנית, בעלי הנכס מקבלים זכויות בניה נוספות על אלו הקיימות. זכויות הבניה מאפשרות בניית קומות נוספות והגדלת מספר הדירות. המכירה של אותן דירות מספקת מימון לשיפוץ המבנה. בדרך כלל, השיפוץ כולל מעלית מכיוון שהפיר שלה מהווה גם אלמנט חיזוק נהדר. כמו כן, בבניינים שלא כוללים ממ"ד, עתידים לבנות מרחבים מוגנים. השיפוץ מותיר אחריו מבנה חדיש עם מעלית, ממ"דים, מרפסות, חניות נוספות ואפילו לובי בחלק מהמקרים. בעקבות השיפוץ החיצוני, רבים מהדיירים בוחרים גם לבצע שיפוץ פנימי. לעיתים מבנה הבית משתנה ממש מכיוון שנוסף ממ"ד, פתח למעלית ומרפסת.
  • פינוי בינוי – מה עושים באותם מקרים בהם מדובר במבנים ישנים וסדוקים? האם שווה להתעקש ולחזק אותם? במצבים שיש צבר מבנים ישנים ורעועים כאלו, ניתן להכריז על תכנית פינוי בינוי. בתכנית זאת, שלא כמו בתמ"א 38, הדיירים לא ממשיכים לגור בבניין. המבנה כולו נהרס, פסולת הבניה מפונה, ותחת הבניין הישן מוקם לו מבנה חדש ומודרני. בבניין החדש עתידים להיות כל השכלולים והנוחות של כל בניין מגורים חדש אחר. למעשה, הדיירים שגרו בבניין הישן מקבלים נכס בבניין החדש ובכך משדרגים את איכות חייהם מהקצה אל הקצה. בדרך כלל, את תקופת השהות מחוץ לדירה משלמים היזמים. מדובר על סדר גודל של כשנתיים שכירות.

 

כיצד רוכשים נכס בהתחדשות עירונית?

נכס המיועד להתחדשות עירונית יכול להיות יתרון. מכיוון שהתהליך לוקח זמן ובירוקרטיה רבה, רבים האנשים שלא ירצו להיכנס לפרויקט כזה. מי שעושה מחקר יסודי ורוכש נכס נכון, יכול לקבל בעצם נכס חדש במחיר של נכס משומש. חייבים לזכור שיש צורך בהסכמה של רוב הדיירים וגם באישורים שונים של העיריה. לעיתים פרוייקט של תמ"א 38 יכול ליפול רק על כך שאין מספיק חניות. כמובן שלכל בעיה יש פתרון (חניות לגובה למשל), רק צריך לוודא שהפתרונות משתלמים. בפינוי בינוי, הרעיון הוא לקנות נכס לפני שהתכניות מאושרות סופית. לאחר שיש תכניות והן יוצאות לפועל, מחירי הדירות המשומשות לא יהיו זולים כי הם מהווים בעצם הבטחה כמעט וודאית לדירה חדשה. פרויקטים כאלו צריך 'לתפוס' בזמן על ידי איתור שכונות ונכסים עם פוטנציאל להיכלל בתכנית שכזאת.

 

כמה מילים לסיכום

מחירי הדירות שנוסקים מחייבים אותנו למצוא פתרונות יצירתיים בדרך אל נכס משלנו. התחדשות עירונית על שלל מרכיביה היא ההזדמנות הטובה ביותר היום לרכישת נכס עם כל המעלות של נכס חדש, מודרני ובסטנדרטים גבוהים מצד אחד; ומצד שני במחיר שמהווה הנחה על מחיר נכס דומה בפרויקט סטנדרטי.

Leave a Comment

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *