השבחת נכס – מה כדאי לקחת בחשבון?

השבחה של נכס מהווה קלף מנצח בתחום השקעות הנדל"ן, אך יש לקחת בחשבון שלא כל אופציה תניב את אותה תשואה ולא כל השקעה תתגלה כרווחית, ועל כן מי שמבקש להפיק מאופציה זו את המרב, צריך להיות מודע למספר דגשים חשובים.

היטלים

חשוב לדעת שלצד רווח, גם יש הוצאה, ובמקרה זה מדובר בהיטל השבחה. היטל השבחה דורש תשלום בכל אחד מהתרחישים הבאים: אישור קבלת הקלה, אישור שימוש חורג ואישור תוכנית בניין עיר, כך שאין לשלם היטל השבחה בכל סיטואציה – למשל אין לשלם כאשר מוסיפים קיר לבנים מאחורי הקמין. גובה ההיטל מחושב בהתאם לחצי מעלות המקרקעין המעודכנת ויש לשלמו ביום המכירה. עם זאת, לא כל מקרה מצדיק תשלום היטל השבחה ועל כן יש לבחון אם המקרה שלכם נכנס לאחת מהקטגוריות שמצדיקות פטור, כגון השבחה בשכונת שיקום, השבחה של מוסד חינוך, הרחבת דירה ששטחה קטן מ 140 מ"ר וכדומה.

הוצאות נוספות

לצד היטלים גם יש הוצאות נוספות ופה נציין שישנו מס רכישה, כאשר העלות משתנה בהתאם למחירי השוק, ועל כן טרם עומדים לבצע שיפוץ כזה או אחר, יש לבחון מהו גובה המיסוי הצפוי (בדרך כלל טווח התנועה נע בין 0-5%). אלו עוד הוצאות צפויות בגין השבחת נכסים? תשלום לאנשי מקצוע, וזאת כי יש לקחת בחשבון שעל מנת להבין כמה רווח ניתן להפיק משיפוץ כזה או אחר, הרי שבלתי נמנע לשכור אנשי מקצועי שיסייעו לראות את התמונה השלמה ובהתאם לקבל החלטה. מכאן שבשורת ההוצאות גם יש להוסיף תעריפים של עו"ד שמתמחה בתחום, קבלני שיפוצים, מעצבי פנים ועוד.

הון ראשוני

מצד אחד השבחת נכס עשויה להוות יופי של השקעה, אך מצד שני אם הסכום אינו זמין, יש לשלם ריבית במעמד לקיחת ההלוואה, כך שגם נתון זה יש להכניס למערכת השיקולים. פה נוסיף ונחדד שאם התחזית אופטימית ומועד המימוש קרוב, ההוצאה עדיין עשויה להיות מאוד כדאית.

מיקום

כאשר עומדים להשקיע בהשבחת נכס, יש לשים לב שסך העלות מותאמת לרמת מחירי הדירות שבאזור, וזאת כי דירת שני חדרים בת"א תהיה הרבה יותר יקרה מדירת שני חדרים בבאר שבע, כך שההשקעה צריכה להיות מותאמת, אחרת ניתן לפספס את המטרה – רווח מרבי.

בודקים ומחליטים

לאור הדברים, שיפוץ עשוי להשביח את ערך הנכס ולהוות השקעה כדאית ביותר, אך לפני שרצים לשנות ולהוסיף, יש לבחון הוצאות משלימות ובהתאם לקבל החלטה – האם משקיעים רק באסתטיקה או גם במהות, האם מסיידים ומדביקים חיפוי פרקט, או מחליפים צנרת וסוגרים את המרפסת. מכאן רק לאחר שסך הנתונים מצביעים שההוצאה עומדת להפוך לרווח משמעותי, יש לתת גז ולהתחיל להשביח – להרוויח!

השכרה מול מכירה

בהנחה והבדיקות השונות מצביעות שאכן שווה להשביח את הנכס, יש לעבור לשלב הבא ולהתחיל לבחון האם מתכוונים למכור או להשכיר את הנכס. גם פה יש להיוועץ עם אנשי מקצוע, וגם משתנה זה יש להכניס לסך שיקולי הכדאיות.

הסתכלות קדימה

כאשר מבקשים להשביח דירה ולהשכירה לאורך שנים, יש לבחון איזו השבחה ראויה בהתייחס למאפייני האזור. כך למשל אם שוקלים להוסיף חדר, יש לבחון לאן מועדות פני השכונה, למשל האם מדובר במשפחות צעירות שעם הזמן עומדות לחפש דירות יותר גדולות. בהנחה וזה המצב, יש לבחון שגם סך האזור תומך במגורי משפחות, ולו ברמת מוסדות החינוך, מעלית בבניין וכדומה.

תמיכה מקצועית

רק לאחר שסך התמונה ברורה, ניתן להבין איזה סוג של השבחה נכונה – אם בכלל. שנסכם? הפוטנציאל ברוב המקרים קיים, כל שנותר זה לנצלו כראוי – לצד מודעות ותמיכה מקצועית.